Primordialmente, os sistemas SFH e SFI funcionam como base para definir as condições de pagamento de um financiamento imobiliário e desempenham papéis distintos na realização do sonho da casa própria. Desde já, é importante saber que ambos podem ser utilizados para a compra, construção e reforma de imóveis.
Neste post você vai entender o que significam essas siglas e descobrir as diferenças entre um sistema e outro. Pronto para dar este passo rumo ao seu novo lar? Então boa leitura!
Afinal, o que significa sistema SFI e SFH?
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) são duas formas de facilitar o financiamento imobiliário. Enquanto o SFH oferece opções de crédito mais acessíveis e vantajosas para a compra da casa própria, o SFI representa uma alternativa para aqueles que buscam empréstimos para imóveis de alto valor ou características específicas.
Qual é a diferença entre os sistemas SFH e SFI?
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Sistema SFH
Lançado pelo Governo Federal em 1964, o sistema SFH (Sistema Financeiro de Habitação) é regulado pelo Banco Central e foi criado com o objetivo de facilitar a compra da casa própria para famílias de menor renda.
Este sistema utiliza fontes de recursos mais baratas – como a caderneta de poupança, inclusa no SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e variável conforme a taxa Selic – e por isso as instituições financeiras conseguem oferecer juros mais baixos nas linhas de crédito imobiliário atreladas ao SFH. Exatamente por isso costuma ser a escolha mais comum entre quem opta por financiar um imóvel.
Além dessa vantagem, o Sistema Financeiro de Habitação ainda permite o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) no pagamento do financiamento. O valor pode ser utilizado como entrada, para amortizar parcelas ou ainda para quitar o débito.
Confira as regras para contratar um financiamento dentro do sistema SFH:
- É possível financiar, no máximo, 80% do valor total do imóvel;
- O valor do imóvel não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão. Esse valor pode variar de um Estado para outro, por isso não deixe de consultar as regras para a cidade onde pretende comprar uma casa;
- É preciso estar com o nome limpo, sem pendências com a Receita Federal ou negativação no SPC Serasa;
- O imóvel deve estar localizado na mesma cidade na qual você reside ou trabalha.
Caso opte por usar o saldo do FGTS para facilitar o pagamento do seu financiamento imobiliário, esses são os requisitos:
- Você não pode ter outro financiamento ativo no sistema SFH;
- É preciso ter pelo menos três anos trabalhados sobre o regime do FGTS, lembrando que não precisa ser em uma mesma empresa;
- Você não pode ser proprietário de outros imóveis residenciais.
Os financiamentos feitos pelo sistema SFH têm taxa de juros máxima de 12% ao ano e o prazo para pagamento pode ser de até 35 anos. Vale ressaltar que as parcelas não podem ultrapassar 30% da sua renda mensal.
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Sistema SFI
O SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) foi criado em 1997 com o objetivo de atender modalidades de financiamento que não se encaixam nos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação e também trazer maior flexibilidade na negociação.
Neste contexto, o sistema estende o atendimento para linhas de financiamento imobiliário voltadas aos imóveis com valor acima de R$1,5 milhão. Ao contrário do que acontece no SFH, as taxas de juros aqui não são fixas e podem ser negociadas entre o banco e o cliente.
Esse sistema costuma atender investidores e também financiar a compra de imóveis de alto padrão.Para isso, os recursos vêm de investidores do setor imobiliário, como financeiros e os próprios bancos. Confira alguns pontos do SFI para entender melhor as diferenças:
- Não há limite para o valor do imóvel;
- O SFI atende tanto pessoas físicas como pessoas jurídicas;
- O prazo máximo para quitar o financiamento pode chegar a até 35 anos;
- Não há limite para o comprometimento da renda, o que permite que você pague parcelas mais altas e quite o financiamento mais rapidamente;
- O valor disponível para o financiamento pode chegar a até 90% do valor total do imóvel.
- Também permite o uso do FGTS
Em 2021, o SFI recebeu uma alteração importante, que passou a permitir o uso do FGTS para financiamentos dentro do sistema. Antes isso era possível apenas para as linhas de crédito que se encaixam no Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Apesar de a negociação ser um processo livre entre instituição e cliente, é preciso estar atento e avaliar com cuidado o que realmente é mais vantajoso para você. O Sistema Financeiro Imobiliário garante maior flexibilidade e crédito para compra de imóveis mais caros, mas também pode evidenciar taxas de juros mais altas.
Minha Casa Minha Vida é opção de financiamento imobiliário
Além das linhas de crédito imobiliário tradicionais, você também tem a opção de financiar o seu imóvel por meio do programa habitacional do Governo Federal, o Minha Casa Minha Vida.
Para participar é preciso preencher alguns requisitos, dentre eles estar dentro do limite de renda mensal estipulado pelo programa, que atende famílias com renda de até R$ 8 mil. As condições e pagamento são definidas de acordo com o perfil do cliente, entenda:
1. Grupos definidos por renda mensal
O programa Minha Casa Minha Vida divide três grupos de acordo com a renda mensal para definir as condições de pagamento do financiamento:
- Faixa 1: destinada às famílias com renda mensal de até R$ 2.640
- Faixa 2: destinada às famílias com renda mensal de R$ 2.640,01 até R$ 4.400
- Faixa 3: destinada às famílias com renda mensal de R$ 4.400,01 até R$ 8 mil
2. Taxa de juros reduzidas
As reformulações do programa habitacional, ao longo dos anos, trouxeram também reduções para as taxas de juros. Vale ressaltar que o subsídio habitacional, valor concedido pelo governo para ajudar na compra do imóvel, continua disponível e também varia de acordo com os grupos do Minha Casa Minha Vida.
Confira quais são as novas taxas praticadas no programa e saiba quais grupos podem receber subsídio do governo:
| Faixas do MCMV / Renda bruta mensal | Cotista do FGTS | Cotista do FGTS | Não Cotista do FGTS | Não Cotista do FGTS | |
|---|---|---|---|---|---|
| Norte e Nordeste | Sudeste, Sul e Centro-Oeste | Norte e Nordeste | Sudeste, Sul e Centro-Oeste | ||
| Faixa 1: até R$ 2.000,00 | 4% | 4,25% | 4,5% | 4,75% | |
| Faixa 1: de R$ 2.000,01 a R$ 2.640 | 4,25% | 4,5% | 4,75% | 5% | |
| Faixa 2: R$ 2.640,01 a R$ 3.200 | 4,75% | 5% | 5,25% | 5% | |
| Faixa 2: R$ 3.200,01 a R$ 3.800 | 5,5% | 5,5% | 6% | 6% | |
| Faixa 2: R$ 3.800,01 a R$ 4.400 | 6,5% | 6,5% | 7% | 7% | |
| Faixa 3: R$ 4.400,01 a R$ 8.000 | 7,66% | 7,66% | 8,66% | 8,66% |
3. Prazo maior para pagamento
O prazo para pagamento do financiamento feito por meio do programa Minha Casa Minha Vida pode chegar a 35 anos, lembrando que as parcelas não podem ultrapassar 30% da sua renda mensal.
Por falar em renda, o programa permite que os beneficiários façam composição de renda com familiares e amigos para aumentar a renda mensal e assim conseguir financiar imóveis de valor mais alto.
4. Possibilidade de usar o FGTS
Além dos benefícios garantidos a quem é cotista do FGTS, o programa disponibiliza também a possibilidade de utilizar o saldo como parte da entrada no financiamento ou ainda para amortizar parcelas. Vale lembrar que é preciso três anos de contribuição no regime para ser considerado cotista e assim poder usufruir dessas vantagens.
Assim como acontece nas linhas de crédito atendidas pelo Sistema Financeiro de Habitação, as mesmas regras são válidas para utilizar o FGTS no Minha Casa Minha Vida. Se optar por reduzir ou quitar suas parcelas, é preciso estar com as prestações em dia.
Conclusão
Agora que você já conhece todas as opções de financiamento é só avaliar as propostas de cada linha de crédito imobiliário para encontrar o melhor negócio e garantir a compra da tão sonhada casa própria!
Aqui no blog da Cataguá você encontra outras dicas que vão te ajudar a escolher o melhor financiamento imobiliário, aproveite para conferir. Ou clique aqui para falar com um consultor!
