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Financiamento imobiliário: diferença entre os sistemas SFI e SFH

Os sistemas SFH e SFI funcionam como base para definir as condições de pagamento dos financiamentos imobiliários. Ambos podem ser utilizados para a compra, construção e reforma de imóveis e por isso podem te ajudar a realizar o sonho da casa própria, mas é preciso entender como cada um funciona para definir a modalidade mais vantajosa.
Neste post você vai entender o que significam essas siglas e descobrir as diferenças entre um sistema e outro. Pronto para dar este passo rumo ao seu novo lar? Então boa leitura!

Afinal, o que significa sistema SFI e SFH?

As siglas SFI e SFH significam, respectivamente, Sistema Financeiro Imobiliário e Sistema Financeiro de Habitação. Ambos estão atrelados às linhas de crédito imobiliário oferecidas pelas instituições financeiras e são responsáveis por definir as condições de pagamento disponíveis nos financiamentos.

As diferenças entre o sistema SFH e SFI

  • Sistema SFH

Lançado pelo Governo Federal em 1964, o sistema SFH (Sistema Financeiro de Habitação) é regulado pelo Banco Central e foi criado com o objetivo de facilitar a compra da casa própria para famílias de menor renda.
Este sistema utiliza fontes de recursos mais baratas – como a caderneta de poupança, inclusa no SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e variável conforme a taxa Selic – e por isso as instituições financeiras conseguem oferecer juros mais baixos nas linhas de crédito imobiliário atreladas ao SFH. Exatamente por isso costuma ser a escolha mais comum entre quem opta por financiar um imóvel.
Além dessa vantagem, o Sistema Financeiro de Habitação ainda permite o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) no pagamento do financiamento. O valor pode ser utilizado como entrada, para amortizar parcelas ou ainda para quitar o débito.
Confira as regras para contratar um financiamento dentro do sistema SFH:

  • É possível financiar, no máximo, 80% do valor total do imóvel;
  • O valor do imóvel não pode ultrapassar R$1,5 milhão. Esse valor pode variar de um Estado para outro, por isso não deixe de consultar as regras para a cidade onde pretende comprar uma casa;
  • É preciso estar com o nome limpo, sem pendências com a Receita Federal ou negativação no SPC Serasa;
  • O imóvel deve estar localizado na mesma cidade na qual você reside ou trabalha.

Caso opte por usar o saldo do FGTS para facilitar o pagamento do seu financiamento imobiliário, esses são os requisitos:

  • Você não pode ter outro financiamento ativo no sistema SFH;
  • É preciso ter pelo menos três anos trabalhados sobre o regime do FGTS, lembrando que não precisa ser em uma mesma empresa;
  • Você não pode ser proprietário de outros imóveis residenciais.

Os financiamentos feitos pelo sistema SFH têm taxa de juros máxima de 12% ao ano e o prazo para pagamento pode ser de até 35 anos. Vale ressaltar que as parcelas não podem ultrapassar 30% da sua renda mensal.

  • Sistema SFI

O SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) foi criado em 1997 com o objetivo de atender modalidades de financiamento que não se encaixam nos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação e também trazer maior flexibilidade na negociação.
Neste contexto, o sistema estende o atendimento para linhas de financiamento imobiliário voltadas aos imóveis com valor acima de R$1,5 milhão. Ao contrário do que acontece no SFH, as taxas de juros aqui não são fixas e podem ser negociadas entre o banco e o cliente.
Esse sistema costuma atender investidores e também financiar a compra de imóveis de alto padrão.Para isso, os recursos vêm de investidores do setor imobiliário, como financeiros e os próprios bancos.
Confira alguns pontos do SFI para entender melhor as diferenças:

  • Não há limite para o valor do imóvel;
  • O SFI atende tanto pessoas físicas como pessoas jurídicas;
  • O prazo máximo para quitar o financiamento pode chegar a até 35 anos;
  • Não há limite para o comprometimento da renda, o que permite que você pague parcelas mais altas e quite o financiamento mais rapidamente;
  • O valor disponível para o financiamento pode chegar a até 90% do valor total do imóvel.

Em decisão recente, o sistema recebeu uma alteração importante, que passou a permitir o uso do FGTS para financiamentos dentro do SFI. Antes isso era possível apenas para as linhas de crédito que se encaixam no Sistema Financeiro de Habitação.
Quem fizer um financiamento pelo Sistema Financeiro Imobiliário poderá usufruir deste benefício a partir de agosto, quando a medida passa a valer oficialmente. Será permitido utilizar o saldo para reduzir o saldo devedor ou para abater até 80% das prestações em 12 meses.
Apesar de a negociação ser um processo livre entre instituição e cliente, é preciso estar atento e avaliar com cuidado o que realmente é mais vantajoso para você. O Sistema Financeiro Imobiliário garante maior flexibilidade e garante crédito para compra de imóveis mais caros, mas também pode praticar taxas de juros mais altas: coloque tudo na balança antes de escolher qual sistema contratar.

Casa Verde e Amarela é opção de financiamento imobiliário

Além das linhas de crédito imobiliário tradicionais, você também tem a opção de financiar o seu imóvel por meio do programa habitacional do Governo Federal, o Casa Verde e Amarela. Antes conhecido como Minha Casa, Minha Vida, o programa foi criado para atender famílias de renda mais baixa.
Para participar é preciso preencher alguns requisitos, dentre eles estar dentro do limite de renda mensal estipulado pelo programa: o Casa Verde e Amarela atende famílias com renda de até R$7 mil. As condições e pagamento são definidas de acordo com o perfil do cliente, entenda:

1. Grupos definidos por renda mensal

O programa Casa Verde e Amarela divide três grupos de acordo com a renda mensal para definir as condições de pagamento do financiamento. No Minha Casa, Minha Vida, eram quatro faixas. Veja como era para entender as diferenças:

  • Faixa 1: destinada às famílias com renda mensal de até R$1.800
  • Faixa 1,5: destinada às famílias com renda mensal de até R$2.600
  • Faixa 2: destinada às famílias com renda mensal de até R$4 mil
  • Faixa 3: destinada às famílias com renda mensal de até R$7 mil

Entenda como funciona a divisão e descubra em qual grupo você se encaixa:

  • Grupo 1: destinada às famílias com renda mensal de até R$2 mil
  • Grupo 2: destinada às famílias com renda mensal de até R$4 mil
  • Grupo 3: destinada às famílias com renda mensal de até R$7 mil

Na prática, a mudança apenas juntou as Faixas 1 e 1,5, mantendo-as em um mesmo grupo.

2. Taxa de juros reduzidas

A reformulação do programa habitacional do governo trouxe também reduções para as taxas de juros, que agora variam de 4,5% a 8,16% ao ano, dependendo do grupo no qual você está inserido. Vale ressaltar que os subsídios, valores concedidos pelo governo para ajudar na compra do imóvel, continuam disponíveis e também variam de acordo com os grupos do Casa Verde e Amarela.
Confira quais são as novas taxas praticadas no programa e saiba quais grupos podem receber subsídio do governo:

  • Grupo 1: taxa de juros entre 4,5% e 4,75% ao ano para cotistas do FGTS ou entre 5% a 5,25% ao ano para não cotistas, com subsídios de até R$47.500;
  • Grupo 2: taxa de juros entre 5% e 6,5% ao ano para cotistas do FGTS ou entre 5,5% e 7% ao ano para não cotistas, com subsídios de até R$29 mil;
  • Grupo 3: taxa de juros de 7,66% ao ano para cotistas do FGTS ou de 8,16% ao ano para não cotistas. Esse grupo não conta com subsídios.

As regiões Norte e Nordeste contam com taxas diferenciadas para os grupos 1 e 2, com juros a partir de 4,25%. Os subsídios também podem variar de uma cidade para outra, por isso fique atento aos valores da sua região.

3. Prazo maior para pagamento

O prazo para pagamento do financiamento feito por meio do programa Casa Verde e Amarela pode chegar a 30 anos, lembrando que as parcelas não podem ultrapassar 30% da sua renda mensal.
Falando em renda, o programa permite que os beneficiários façam composição de renda com familiares e amigos para aumentar a renda mensal e assim conseguir financiar imóveis de valor mais alto.

4. Possibilidade de usar o FGTS

Além dos benefícios garantidos a quem é cotista do FGTS, o programa disponibiliza também a possibilidade de utilizar o saldo como parte da entrada no financiamento ou ainda para amortizar parcelas. Vale lembrar que é preciso três anos de contribuição no regime para ser considerado cotista e assim poder usufruir dessas vantagens.
Assim como acontece nas linhas de crédito atendidas pelo Sistema Financeiro de Habitação, as mesmas regras são válidas para utilizar o FGTS no Casa Verde e Amarela. Se optar por reduzir ou quitar suas parcelas, é preciso estar com as prestações em dia.

Agora que você já conhece todas as opções de financiamento é só avaliar as propostas de cada linha de crédito imobiliário para encontrar o melhor negócio e garantir a compra da tão sonhada casa própria!
Aqui no blog da Cataguá você encontra outras dicas que vão te ajudar a escolher o melhor financiamento imobiliário, aproveite para conferir.


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