Entenda como funciona a amortização de financiamento imobiliário

Se você já tem um crédito imobiliário ou está prestes a fechar um contrato, com certeza já leu ou ouviu o termo amortização, certo? A amortização de financiamento imobiliário pode te ajudar a reduzir o valor das parcelas e até mesmo o prazo de pagamento.
Neste post, vamos te contar o que significa amortização, como funciona o processo, quais são as vantagens e ainda esclarecer outras dúvidas frequentes sobre o tema. Vem entender tudo sobre o assunto!

Afinal, o que é amortização?

A amortização nada mais é do que a redução no valor do seu saldo devedor no financiamento imobiliário. Ao fechar o contrato de crédito, serão determinados o valor e o número de parcelas para quitar o empréstimo. Quando você paga uma dessas parcelas, está amortizando a sua dívida com o banco.
Entretanto, essa definição não é limitante e não significa que você só pode amortizar o saldo devedor pagando suas prestações em dia. Existem outras formas de amortização que podem, inclusive, reduzir o valor das parcelas e até mesmo te ajudar a quitar a dívida antes do tempo estabelecido em contrato.
Isso porque quando você adianta o pagamento de uma ou mais parcelas do financiamento, você não paga os juros e as outras taxas embutidas no valor original. Além disso, você ainda consegue reduzir o número de prestações por antecipar a amortização.
Essa é uma opção muito usada por quem recebe um dinheiro extra, como décimo terceiro, bônus, rendimentos de investimentos ou até mesmo um aumento no salário, por exemplo. A amortização permite que você ganhe fôlego no pagamento ou ainda antecipe a quitação da dívida para aproveitar o seu novo lar com muito mais tranquilidade.

Dúvidas frequentes sobre amortização de financiamento imobiliário

1. Qual a diferença entre o sistema SAC e o Price?

A diferença básica entre os dois sistemas é o modelo de amortização aplicado em cada um deles. Antes de explicarmos melhor cada sistema, é importante ressaltar que as parcelas do financiamento são compostas por juros e outras taxas, somados ao valor financiado em si.
No SAC, sigla para Sistema de Amortização Constante, as prestações têm valor mais alto no início do financiamento imobiliário e redução ao longo dos meses de maneira progressiva. Dentro disso, o valor das parcelas referente ao financiamento em si se mantém igual, o que se altera é o valor mensal dos juros, que decresce ao longo do pagamento. Esse é o sistema de amortização mais utilizado nos contratos de crédito imobiliário.
Já no sistema Price, as parcelas se mantêm iguais do início ao fim do financiamento imobiliário. As primeiras prestações são compostas principalmente por juros, depois o valor referente à amortização do imóvel aumenta enquanto o valor mensal dos juros é reduzido. O cálculo é feito de maneira a deixar o valor das parcelas sempre inalterado. Esse sistema pode ter prestações mais altas, mas também é mais estável, já que você sabe que vai pagar a mesma quantia da primeira à última parcela.

2. Como usar o FGTS para amortizar parcelas?

Você tem a opção de utilizar o saldo do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para amortizar as parcelas do seu financiamento imobiliário de maneira integral ou parcial. Caso opte pelo pagamento integral, o saldo devedor será quitado, já se optar pelo pagamento parcial, a amortização é aplicada sobre o valor final da dívida e por isso pode reduzir o valor das parcelas restantes.
Na amortização parcial, é possível diminuir até 80% do valor das próximas 12 prestações. Para isso, o valor do Fundo de Garantia é dividido em 12 vezes e o resultado é a quantia a ser abatida de cada parcela, podendo ser as próximas ou parcelas em aberto, desde que não haja um atraso maior do que três meses.
Outra opção é reduzir o número total de parcelas do contrato. Nestes casos, o valor das prestações é mantido, mas o tempo de pagamento do financiamento é reduzido.
Antes, era possível usar o FGTS apenas em financiamentos enquadrados no SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e em programas habitacionais, como o Casa Verde e Amarela, mas recentemente houve a ampliação para o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário).
Além de usar o FGTS para amortizar as parcelas do seu financiamento, você também tem a opção de utilizar o valor como entrada. Confira as condições:

• Ter pelo menos três anos trabalhados sob o regime do FGTS. Não precisa ser na mesma empresa ou por um período consecutivo
• Não ter outro financiamento ativo no sistema SFH
• Não ser proprietário de outro imóvel na região onde pretende comprar a nova propriedade

3. Qual o melhor sistema de amortização?

Assim como acontece na escolha do banco para financiamento imobiliário, é preciso considerar alguns fatores no momento de selecionar um sistema de amortização, sempre levando em conta o seu perfil e as suas condições financeiras.
Se o valor das parcelas do sistema Price cabem no seu bolso e você prefere ter mais estabilidade ao longo do financiamento, sabendo exatamente quanto vai pagar do início ao fim do processo, essa pode ser a opção ideal para você.
Já se você não se importa de pagar parcelas um pouco mais altas no início e prefere ter os valores das prestações reduzidos ao longo dos meses, o sistema SAC pode ser a melhor opção para você. Analise os valores e as condições com calma para fechar o negócio mais vantajoso.

4. Como calcular amortização de financiamento imobiliário?

O cálculo da amortização do seu financiamento imobiliário é feito com base no valor principal da dívida, ou seja no total financiado por você para compra do imóvel. Por exemplo, se você financiou R$180 mil, a sua dívida terá esse valor e, consequentemente, a amortização acontece sobre ele.
Entretanto, vale ressaltar que o valor das prestações não é composto apenas pelo saldo devedor, mas também por juros e outras taxas envolvidas no processo. Sendo assim, é preciso considerar no cálculo o valor da amortização em si somado às taxas do seu financiamento.
Lembre-se também de considerar o sistema de amortização do seu contrato. No SAC, por exemplo, os juros diminuem ao longo dos meses, mas o valor da amortização se mantém. Ou seja, se o valor da sua amortização é R$1 mil, ele seguirá inalterado, o que vai mudar é apenas o valor das taxas, que são reduzidas de forma constante, alterando assim o valor total das parcelas do seu financiamento.
Já no sistema Price, as parcelas do financiamento imobiliário são sempre iguais. Inicialmente, elas são compostas, em grande parte, pelos juros e ao longo dos meses, os juros diminuem enquanto o valor da amortização é alterado de maneira crescente.

5. Quantas vezes posso amortizar o saldo devedor?

O saldo devedor de um financiamento imobiliário pode ser amortizado quantas vezes você desejar até que a dívida esteja quitada. Contudo, é preciso estar atento a algumas condições determinadas pelo banco, que podem variar de uma linha de crédito para outra.
A amortização feita com o saldo do FGTS, por exemplo, só é válida a cada dois anos. Além disso, é importante esclarecer que não há um valor mínimo para amortização e é possível amortizar quantas parcelas você desejar, desde que esteja em dia com os pagamentos.
O processo de solicitação de amortização é bem simples e muitos bancos já contam com ferramentas para que você possa resolver tudo online, por meio de aplicativos ou diretamente no site da instituição financeira.

6. Devo considerar o CET?

É muito importante considerar o CET antes de solicitar a amortização do seu financiamento imobiliário. O CET, sigla para Custo Efetivo Total, é a soma de todos os itens que compõem o valor total do crédito.
Vamos entender melhor: para definir o valor do seu financiamento e das suas parcelas, diversos fatores são considerados, como juros, reajustes, taxas administrativas e seguros, por exemplo. Por isso é um grande erro levar em conta apenas os juros ou o prazo de pagamento, tanto no momento de escolher a melhor linha de crédito imobiliário quanto na hora de decidir se a amortização é vantajosa para você.
O CET engloba todos esses valores, permitindo que você saiba exatamente quanto está investindo no financiamento imobiliário. Neste contexto, analisar o Custo Efetivo Total do seu contrato antes de optar pela amortização é fundamental.
A amortização costuma ser bastante vantajosa, mas isso pode variar de acordo com a situação de cada pessoa, tempo de contrato restante e valor do saldo devedor, por isso é preciso analisar todos os fatores com atenção.
Portanto, se você recebeu um dinheiro extra ou conseguiu juntar uma reserva, lembre-se de avaliar se é mais vantajoso manter esse valor com você ou amortizar o seu financiamento imobiliário.

Pronto, agora você já sabe o que é a amortização de financiamento imobiliário e entende como avaliar se o processo pode ou não ser benéfico para o seu bolso. Lembre-se sempre de conferir as condições do seu banco para a modalidade de crédito escolhida por você e não deixe de acompanhar o blog da Cataguá para outras dicas sobre financiamento e compra de imóveis.