Os financiamentos atrelados ao SFI podem oferecer diversas vantagens para quem deseja comprar um imóvel com condições de pagamento facilitadas, mas agora o sistema recebeu uma novidade importante: a possibilidade de utilizar o FGTS para financiamento imobiliário!
Quem optar por linhas de crédito imobiliário dentro do sistema SFI poderá aproveitar mais este benefício e tornar o caminho rumo a casa própria ainda mais descomplicado. A medida passa a valer a partir de agosto, por isso desenvolvemos um conteúdo para te explicar como vai funcionar o uso do FGTS nestes casos.
Para aproveitar o benefício da melhor maneira possível, acompanhe a leitura deste post!
Afinal, o que é o sistema SFI?
As linhas de financiamento imobiliário são encaixadas em dois sistemas: o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) e o SFH (Sistema Financeiro da Habitação). Ainda neste post vamos explicar a diferença entre eles, mas antes vamos te apresentar o sistema SFI, foco do conteúdo de hoje.
Criado em 1997, o sistema SFI atende as linhas de crédito imobiliário voltadas para imóveis com valor acima de R$1,5 milhão. Os financiamentos dentro do Sistema Financeiro Imobiliário oferecem condições de pagamento mais flexíveis e têm como fonte de recurso investidores empresariais do setor imobiliário, como financeiras e bancos.
Neste sistema não existe uma taxa de juros fixa: as instituições financeiras têm total liberdade para negociá-las diretamente com o cliente, por isso elas podem ser um pouco mais altas. Apesar disso, o SFI permite a compra de imóveis de maior valor e também conta com um processo de aprovação de crédito um pouco menos burocrático, já que não existe um limite para o comprometimento de renda do mutuário.
No SFI é possível financiar até 90% do valor total do imóvel e o prazo máximo para quitação do financiamento é de 35 anos. Vale lembrar que este sistema atende pessoas físicas e pessoas jurídicas.
Para definir qual é o melhor sistema para você, é preciso colocar as condições oferecidas por cada um na balança e avaliar também as suas possibilidades de investimento para não prejudicar a sua renda mensal.
Entenda a diferença entre os sistemas SFI e SFH
Criado em 1964, o Sistema Financeiro da Habitação tem como objetivo atender famílias de renda mais baixa, por isso determina um limite de 12% para as taxas de juros apresentadas nas linhas de crédito que fazem parte do SFH. Outra diferença importante entre os sistemas, é que os financiamentos dentro do SFH também têm um valor máximo para os imóveis, que pode chegar a até R$1,5 milhão, com limite variável de um Estado para outro.
As regras do SFH são reguladas pelo Banco Central e o sistema utiliza recursos mais baratos para viabilizar o financiamento, como a caderneta da poupança, e por isso consegue disponibilizar juros mais baixos para os mutuários.
No sistema SFH, é possível financiar até 80% do valor total do imóvel e as prestações não podem ultrapassar 30% da renda mensal do cliente. O prazo para quitar o financiamento pode ser de até 35 anos.
O sistema SFI foi criado exatamente para atender as linhas que não se encaixavam no sistema SFH e não contava com a possibilidade de utilizar o FGTS. Com este benefício válido para os dois sistemas, vale a pena considerar as duas opções para identificar o melhor negócio para o seu bolso.
Como usar o FGTS no financiamento imobiliário?
Atualmente é possível utilizar o FGTS apenas nas linhas de crédito imobiliário que fazem parte do sistema SFH, mas isso vai mudar em breve. Em maio deste ano, o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço autorizou o uso do benefício também para os financiamentos dentro do sistema SFI.
Isso torna o sistema ainda mais flexível e traz uma ótima oportunidade para quem deseja investir na casa própria, mas vale lembrar que a medida só passa a valer em agosto, já que o Conselho deu 90 dias para que as instituições possam se adaptar à mudança.
Sendo assim, quem contratar um financiamento imobiliário no sistema SFI a partir de agosto poderá usar o saldo do FGTS em duas situações: para diminuir o saldo devedor ou abater até 80% das parcelas em 12 meses, prorrogáveis ao fim de cada período.
O benefício pode ser um grande aliado para aliviar os gastos com o financiamento, mas é preciso preencher alguns requisitos para usá-lo. Confira:
- Ter, no mínimo, três anos trabalhados sob o regime do FGTS. Vale lembrar que o período não precisa ser em uma mesma empresa;
- O valor máximo do imóvel a ser financiado é de R$1,5 milhão;
- O benefício só poderá ser utilizado na compra do primeiro imóvel. Ou seja, você não pode ter outros imóveis registrados em seu nome.
Portabilidade de financiamentos com FGTS
Outra alteração anunciada pelo Conselho Curador foi com relação a portabilidade de financiamentos, que permite a migração de contratos para uma instituição com juros menores. Agora, os bancos deverão devolver a quantia descontada no valor do imóvel ao FGTS e incluí-la no saldo devedor, evitando assim prejuízos ao Fundo.
Na prática, isso tem um impacto na taxa de juros para o mutuário: os juros do novo financiamento após a portabilidade não poderão ficar abaixo de 6% ao ano, valor referente ao rendimento atual do FGTS.
Hoje, as linhas de crédito imobiliário que utilizam recursos do FGTS cobram taxa de juros de até 8,16% ao ano, portanto a mudança pode não ser tão grande. Apesar disso, é preciso calcular a diferença entre o contrato atual e outras opções de financiamento para verificar se a portabilidade realmente vai compensar para o bolso.
Como escolher o melhor financiamento imobiliário?
Com tantas linhas de financiamento imobiliário disponíveis, pode ser difícil definir qual delas tem a melhor proposta para o seu perfil, não é mesmo? Por isso decidimos finalizar este post com algumas dicas extras para te ajudar a fechar o melhor negócio para o seu bolso, anota aí:
1. Analise as taxas de juros
Uma das principais diferenças entre as linhas de financiamento imobiliário são as taxas de juros, que variam de um banco para outro. Essas taxas terão impacto direto no valor das suas parcelas, por isso é importante entendê-las e buscar o índice mais vantajoso para você, assim você consegue fazer um bom planejamento financeiro e não prejudica sua renda.
Hoje é possível encontrar financiamentos atrelados à TR (Taxa Referencial), ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) e à poupança, além das linhas com taxas fixas. Além de analisar os valores de cada uma, fique atento também ao sistema de amortização disponível: no SAC (Sistema de Amortização Constante), as parcelas começam com um valor maior e vão diminuindo com o passar dos meses, já no Price, as prestações permanecem iguais do início ao fim do financiamento.
2. Avalie as condições de pagamento
Os financiamentos oferecem outras vantagens além da taxa de juros reduzida: nem sempre a linha com a menor taxa de juros será a mais vantajosa para o seu bolso, por isso avalie os benefícios de cada uma com atenção. Considere o prazo para pagamento, o valor das parcelas, a quantia necessária para entrada e também a quota financiada do imóvel.
Outro ponto a ser analisado é o CET (Custo Efetivo Total), que inclui todas as despesas envolvidas no processo de financiamento imobiliário. Aqui o cálculo vai além das taxas de juros, considerando assim o valor total do seu investimento, o que te permite saber exatamente quanto você vai gastar no financiamento.
3. Considere sua renda mensal
As linhas de crédito imobiliário do sistema SFH não permitem que a parcela ultrapasse 30% da renda mensal do mutuário, mas as linhas do SFI não colocam um limite para o comprometimento de renda. Neste contexto, é fundamental ter uma atenção especial para não afetar as finanças e acabar criando outras dívidas.
Antes mesmo de iniciar a busca pelo melhor financiamento imobiliário, tire um tempo para organizar a vida financeira e definir quanto você pode investir na compra do seu imóvel. Depois disso, vale a pena traçar um planejamento financeiro para evitar qualquer problema ao longo do pagamento do financiamento.
4. Faça simulações
Uma das ferramentas mais interessantes para te ajudar a descobrir a melhor linha de financiamento imobiliário são os simuladores. Os sistemas são disponibilizados pelas próprias instituições financeiras e é possível utilizá-los direto do conforto de casa, acessando o site oficial do banco de sua preferência.
O processo é bem simples: basta preencher os dados solicitados pela instituição que os algoritmos te entregam uma previsão de como podem ficar as condições de pagamento de acordo com o seu perfil. Com isso é possível ter uma ideia das taxas de juros, valor das prestações e prazo para pagamento. Se preferir, você também pode fazer uma simulação diretamente no banco com o auxílio de um atendente.
Que tal colocar essas dicas em prática e aproveitar a oportunidade de utilizar o FGTS para conquistar o seu novo lar? Com as informações deste post, a escolha do financiamento será muito mais fácil e você poderá desfrutar de todos os benefícios para facilitar ainda mais o pagamento.
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