Afinal, o que é ITBI e quem deve pagar? De antemão, se você está comprando um imóvel, podem surgir várias dúvidas sobre alguns assuntos. Uma deles é o ITBI, o imposto sobre a transmissão de bens imóveis para quem adquire uma nova propriedade, mas calma. A equipe da Cataguá preparou este artigo tornar a transação mais simples e tranquila para você.
Primeiramente, é importante entender como funciona esse pagamento para não cometer erros que podem atrasar a compra do seu imóvel e também para garantir uma aquisição mais clara. Pensando nisso, desenvolvemos este post para explicar o que é o ITBI e esclarecer todas as dúvidas sobre o imposto.
Pronto para entender mais sobre o assunto? Então vem com a gente continuar a leitura deste conteúdo exclusivo!
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O que é ITBI?
Sobretudo, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, conhecido pela sigla ITBI, deve ser pago sempre que acontece uma transferência imobiliária. Sem o pagamento deste tributo municipal, a documentação para compra do imóvel não é liberada.
É por meio desse imposto que a situação do imóvel é regularizada nos registros públicos. Portanto, esse registro vai garantir o acesso a serviços básicos, como coleta de lixo, abastecimento de água e de luz, por exemplo. A falta de pagamento deste imposto impede que o comprador conste como proprietário do imóvel na matrícula e também no registro, dois documentos essenciais para a formalização do processo de compra e venda.
Vale destacar que o pagamento do ITBI é obrigatório, mesmo que você compre um apartamento na planta. Caso contrário, o bem não será liberado. Nestes casos, você deve considerar o valor do imóvel pronto para calcular o valor do imposto, conforme nós explicaremos nos próximos tópicos deste post.
Principais dúvidas sobre ITBI
O sistema de impostos brasileiro pode ser bem complexo, por isso os questionamentos são muito comuns e podem causar confusão entre quem precisa pagar essas taxas. É exatamente por isso que nós estamos aqui para esclarecer as principais dúvidas sobre ITBI.
Ah, antes de compartilharmos os pontos de entendimento essenciais sobre o imposto de bens imóveis, é importante destacar que, por se tratar de um imposto municipal, alguns tópicos a seguir podem variar de uma cidade para outra.
Lembre-se de consultar a legislação do seu município antes de pagar o ITBI para evitar qualquer problema e conseguir se organizar melhor em relação às taxas e documentação. Confira abaixo algumas regras gerais do tributo:
1. Como o ITBI é calculado?
Acima de tudo, o ITBI não tem um valor fixo, por isso será preciso fazer um cálculo para definir a quantia que deverá ser paga por você. Esse cálculo deve considerar o valor venal, ou seja, o valor de venda do imóvel.
Alíquota definida pelo município: A alíquota pode variar entre 2% e 5%, dependendo da cidade. Por exemplo:
-
- São Paulo: 3%
- Campinas: 2,7%
- Guarulhos: 2%
- Brasília: 2%
O valor venal pode ser facilmente encontrado na guia de recolhimento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) do imóvel, no preço registrado no contrato de compra e venda ou ainda na escritura do imóvel. Uma vez encontrado, basta multiplicar a alíquota do imposto (que varia de uma cidade para outra) pelo valor venal do imóvel. Em alguns casos, o valor de mercado pode ser usado, conforme decisão do Supremo Tribunal Federal (STF).
Para calcular o ITBI, basta multiplicar o valor venal do imóvel pela alíquota aplicada no seu município. Veja um exemplo:
Imóvel de R$300.000 em uma cidade com alíquota de 3%:
-
- R$300.000 x 0,03 = R$9.000 de ITBI.
Por ser uma taxa municipal, é da competência de cada prefeitura instituir suas próprias regras para isentar ou não o pagamento do ITBI. Por exemplo, São Paulo cobra a porcentagem de 3% com base na alíquota e no valor venal do imóvel. Por isso, muitas famílias têm migrado para os novos empreendimentos nas cidades do interior paulista, que contam com taxas em torno de 2%.
No caso de imóveis financiados, o cálculo pode ser mais complexo, pois o imposto pode ser dividido entre o valor financiado e o restante do imóvel.
2. Quem deve pagar a taxa de ITBI?
De acordo com a Constituição Federal, o ITBI deve ser pago apenas no caso de transações imobiliárias envolvendo pessoas vivas. Quando um bem é doado ou há uma sucessão após o falecimento do proprietário, é necessário pagar o ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação).
A Constituição não define de quem é a responsabilidade, mas grande parte dos municípios dizem que o comprador deve ser o responsável por esse pagamento. No entanto, existem situações em que uma divisão de responsabilidade entre comprador e vendedor é feita por meio de um acordo entre as partes envolvidas.
3. Quando o ITBI é gratuito?
Algumas situações permitem isenção ou descontos no pagamento do ITBI, como:
- Aquisição pelo programa Minha Casa Minha Vida: os beneficiários podem ser isentos do imposto.
- Compra do primeiro imóvel: em muitos municípios, há isenção ou redução para imóveis residenciais adquiridos como primeiro bem, desde que respeitem um valor máximo determinado pela prefeitura.
- Transferências por fusão ou incorporação de empresas.
Essa regra varia entre as cidades, mas o desconto para quem adquire o primeiro imóvel por meio de um programa habitacional é bastante comum. Por exemplo, hoje a Caixa Econômica Federal oferece linhas de financiamento imobiliário em que o valor do ITBI já está incluso, permitindo que você o pague ao longo das parcelas. Esse sistema de crédito também inclui os gastos cartorários no financiamento.
4. Qual o valor do ITBI no Minha Casa Minha Vida?
Assim também, o participante que opta por comprar um imóvel através do programa Minha Casa Minha Vida fica isento de pagar o ITBI, nas condições do uso do FGTS para compra do apartamento, já que a Lei 14.118/21 sugere aos municípios o abono para os beneficiários do programa.
5. Quais são os documentos necessários para tirar o ITBI?
Os documentos devem ser entregues na prefeitura da sua cidade para que você consiga emitir a guia de recolhimento do imposto e também podem variar de um município para outro.
Em geral, para emitir a guia de recolhimento do ITBI, você precisará de alguns documentos, como:
- Certidão de matrícula do imóvel;
- Contrato de compra e venda;
- Declaração de transação imobiliária (fornecida pela prefeitura).
O prazo para pagamento costuma ser de 15 a 30 dias após a emissão da guia, mas pode variar conforme o município. Em caso de atraso, pode haver multa e juros, além de atraso na liberação da escritura.
5. Quanto tempo tenho para pagar o ITBI?
Caso você atrase o pagamento da sua guia de ITBI, será preciso gerar uma nova guia. Isso porque o imposto não pode ser pago após a data de vencimento, por isso fique atento para não deixar essa data passar – caso contrário, o processo de registro vai atrasar.
Adiar esse pagamento também pode atrasar todo o processo, já que o ITBI é necessário para efetivar a transferência do imóvel para o seu nome: mesmo que você já tenha pago os outros valores envolvidos na transação, a falta de pagamento do ITBI vai te impedir de dar continuidade ao processo. A dica é se organizar e já deixar o valor separado para agilizar a transação.
6. Posso parcelar o ITBI?
Como as regras são definidas por município, existe sim a possibilidade de parcelar o pagamento do seu ITBI, mas ela varia de uma cidade para outra. Algumas cidades oferecem esse benefício, portanto lembre-se de procurar o órgão responsável na sua região para se informar sobre os detalhes do pagamento do ITBI.
7. O pagamento do ITBI é suficiente para realizar a transferência?
Não, o processo de transferência vai além do ITBI: o ITBI é apenas um imposto municipal, o primeiro passo para que a transferência seja possível. Além dele, é preciso também solicitar uma CND (Certidão Negativa de Débito) para comprovar o pagamento da guia.
Essa certidão também deverá ser apresentada no cartório de registro junto aos outros documentos necessários para dar andamento ao processo de transferência do imóvel para o seu nome.
8. Qual é a diferença entre ITBI, ITCMD e registro de imóveis?
- ITBI: aplicado em transações de compra e venda entre pessoas vivas.
- ITCMD: incide em doações ou transferências por herança.
- Registro de imóveis: não é um imposto, mas uma formalização da transferência de propriedade feita em cartório.
Quais são os custos adicionais na compra de um imóvel?
Vale lembrar que o ITBI é apenas um dos passos burocráticos para compra do imóvel, mas existem outros custos envolvidos no processo, por isso o planejamento e a organização são tão importantes para evitar surpresas ao longo da transação.
Neste contexto, a nossa dica é para que você levante esses gastos e inclua todos eles no planejamento antes mesmo de iniciar toda a trajetória de compra. Além do ITBI, considere também os gastos com a mudança e compra de móveis, por exemplo, assim como os custos com as reformas e os reparos, se necessário.
Além disso, outro ponto importante é colocar na ponta do lápis as despesas com outras taxas imobiliárias, como a escrituração e o registro de imóvel. Entenda melhor para que servem esses dois documentos e a importância deles no processo de compra e venda de um imóvel:
- Escrituração: a escritura do imóvel é um dos documentos mais importantes, pois ela é a grande responsável por validar o processo de compra e venda da propriedade, comprovando a vontade de ambas as partes envolvidas na transação. A escrituração deve ser formalizada no cartório e os valores são tabelados, podendo variar de um estado para outro.
- Registro: o registro serve para fazer a transferência de titularidade da propriedade e também para formalizar a compra e venda do imóvel junto ao cartório. Os valores são fixos, variando de um estado para outro, mas sempre são definidos de acordo com o valor total do imóvel. Você pode consultar o site do IRIB (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil) para encontrar a quantia que deverá pagar para fazer o seu registro de imóveis.
Conclusão
Por último, agora que nós esclarecemos as principais dúvidas sobre ITBI e também sobre outros gastos envolvidos nas transações imobiliárias, planejar e se organizar para a compra de um imóvel ficou muito mais simples, não é mesmo?
Com o blog da Cataguá esse processo todo fica ainda mais fácil: por aqui você encontra informações valiosas para tornar a compra do seu imóvel muito mais tranquila e segura, além de dicas para aproveitá-lo da melhor maneira possível após a mudança. Não deixe de conferir esses conteúdos e colocar todo o planejamento em prática com muita calma e atenção.
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