Sem dúvida alguma, o financiamento imobiliário veio para facilitar a conquista da tão sonhada casa própria. No entanto, algumas questões ainda são um pouco confusas, uma delas é: como e quando pagar a entrada do financiamento?
Por isso, viemos explicar um pouco mais sobre como funciona esta parte do financiamento.
Leia também: Compra conjunta de imóvel: o que é, como funciona e quem pode fazer?
Quem pode financiar um imóvel?
Antes de tudo, vamos começar pela pergunta que a maioria das pessoas fazem é: como eu sei que posso realizar um financiamento?
É preciso preencher alguns critérios que variam de acordo com o método do financiamento imobiliário. Um exemplo: se o comprador pretende fazer o financiamento diretamente com a construtora, o que geralmente é o caso dos imóveis em construção ou na planta, ele precisa apenas entregar a documentação solicitada pela empresa.
Porém, se o comprador quiser fazer o financiamento por um banco ou qualquer instituição financeira, ele deverá ter renda adequada ao valor de crédito solicitado, não possuir nenhum processo em seu nome e também entregar os documentos exigidos. Nestes casos, o valor das prestações não pode ultrapassar 30% da renda bruta.
Como funciona a análise de crédito do banco?
O banco, ou instituição financeira, realiza uma análise sobre a sua capacidade de pagamento através do seu histórico como pagador e, ainda, fará um levantamento sobre a existência de dívidas pendentes.
Como exemplo temos a Caixa Econômica Federal que tem um sistema de risco de crédito. Como assim? Bom, o banco busca dados sobre o seu nível de endividamento e calcula a possibilidade de você conseguir ou não pagar o financiamento imobiliário. O contrato só será selado se o sistema chegar à conclusão que o comprador tem condições reais de arcar e honrar com seu compromisso.
Autônomo e MEI: como comprovar renda?
Trabalhadores autônomos e MEI também podem se candidatar a um financiamento imobiliário desde que consigam comprovar sua renda, inclusive já trouxe esse assunto neste artigo.
Resumindo, como não há um contracheque ou holerite, a comprovação de renda deve ser feita através do contrato de prestação de serviços, dos recibos de trabalhos prestados, de declaração do sindicato da categoria, da declaração do imposto de renda ou de declaração comprobatória de receptação de rendimentos elaborada por um contador.
Além destes documentos, ainda serão solicitados os mesmos que para os trabalhadores em regime de CLT, que são CPF, RG e comprovante de estado civil.
Após a entrega dos documentos, o banco realizará a análise cadastral para verificar se o nome do comprador consta dos serviços de proteção ao crédito. Uma vez aprovado, o valor do crédito é liberado no prazo estabelecido pela instituição financeira.
Quanto dar de entrada para financiamento imobiliário?
Atualmente, o valor mínimo de entrada costuma ser de 20% do valor total do imóvel, mas esse percentual pode variar conforme a política do banco ou da construtora. Em alguns casos, principalmente fora dos programas habitacionais, a entrada pode chegar a 20% ou até mais.
Se você pretende financiar um imóvel pelo programa Minha Casa Minha Vida, pode conseguir subsídios que ajudam a reduzir o valor da entrada.
É obrigatório dar entrada em financiamento?
Sim. Desde 2018, não é mais possível financiar 100% do valor de um imóvel. A entrada passou a ser obrigatória como forma de reduzir os riscos de inadimplência.
Mesmo com programas que oferecem subsídios, como o Minha Casa Minha Vida, o comprador ainda precisa contribuir com uma parte do valor do imóvel. A entrada é, portanto, uma etapa obrigatória do processo de financiamento.
Como funciona a entrada para imóvel na planta?
Nos imóveis na planta, é comum que a entrada seja negociada diretamente com a construtora durante a fase de obras. As condições e prazos aparecem no quadro-resumo do contrato e podem incluir sinal, parcelas mensais e eventuais reforços até a data de entrega.
É possível parcelar a entrada do financiamento?
Embora a entrada geralmente seja paga no momento da assinatura do contrato, há situações em que ela pode ser parcelada — especialmente nos financiamentos feitos diretamente com a construtora.
Nesse caso, o valor da entrada pode ser dividido em parcelas mensais, pagas por meio de boletos até a data de assinatura do contrato com a instituição financeira. A quantidade de parcelas e as condições são definidas em negociação entre o comprador e a construtora.
Esse parcelamento da entrada é uma alternativa muito vantajosa para quem quer comprar um imóvel, mas não tem o valor total disponível de imediato.
Posso usar FGTS para compor a entrada?
Em muitos casos, é possível utilizar o FGTS para compor a entrada ou amortizar o saldo devedor, desde que o comprador atenda às regras do fundo (uso para moradia própria, tempo mínimo de trabalho com FGTS, imóvel dentro dos limites do programa e outras exigências). A análise e a aprovação seguem os critérios da instituição financeira.
Qual a parte do imóvel que posso financiar?
É necessário que o comprador tenha uma parte do valor do imóvel para dar de entrada — já não é possível financiar 100% — e esse percentual pode variar conforme a instituição financeira e a modalidade escolhida.
No entanto, é possível conseguir subsídio com o programa Minha Casa Minha Vida, sobre o qual você pode conhecer mais clicando aqui.
Quais são as linhas de financiamento imobiliário?
Não, atualmente, existem quatro tipos de financiamento imobiliário: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o financiamento diretamente com a construtora, a carteira hipotecária e o Sistema Financeiro Imobiliário.
Bem resumidamente, a diferença entre cada um dos tipos está na taxa de juros, nos recursos que podem ser utilizados para pagar ou amortizar a dívida (leia mais aqui), e o índice de correção.
Mas você pode entender melhor cada um dos modelos de financiamento imobiliário clicando aqui.
Quais seguros e encargos são obrigatórios no financiamento?
Os seguros de morte e invalidez e de danos físicos ao imóveis são obrigatórios e servem para cobrir as despesas em caso de óbito de um dos compradores e então possíveis danos que ocorram ao imóvel durante o período de financiamento.
O cálculo deles é feito com base na taxa sobre o valor de avaliação do imóvel e as taxas da apólice sobre o valor do financiamento da propriedade ao percentual de pactuação de renda dos compradores.
O comprador também tem a obrigação de pagar alguns encargos, que podem variar de acordo com a modalidade de financiamento. Mas de uma forma geral, são calculados em função do sistema de amortização, do saldo devedor, do prazo restante do contrato e das taxas de juros.
Como a parcela é calculada?
O valor da prestação é calculado de acordo com os encargos principais, composto pelas parcelas de amortização e os juros mensais, além dos acessórios, que são os seguros de morte e invalidez e de danos ao imóvel e as taxas de administração.
Como fazer a simulação do financiamento?
A ferramenta que permite realizar essa simulação de um financiamento é um recurso disponibilizado por algumas instituições financeiras, que auxiliam construtoras e pessoas interessadas a conhecerem o crédito e as taxas de juros de cada banco.
Essa tecnologia nos ajuda a economizar tempo, visto que não é mais necessário comparecer a uma agência bancária de cada instituição para fazer a solicitação de crédito. Apenas após esse processo, o interessado recebia as ofertas para determinado valor a ser financiado.
Em suma, o procedimento para simular um financiamento costuma ser bem simples, basta acessar o site de cada banco e preencher os dados solicitados.
As vantagens dessa ferramenta são:
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Ajuda no planejamento do comprador;
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Permite analisar a proposta de cada instituição;
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Oferece um panorama sobre as parcelas de cada mês do financiamento;
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Torna-se viável analisar qual é a melhor forma de amortização do contrato (SAC ou Price);
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É possível verificar a melhor modalidade de financiamento oferecido pela instituição bancária;
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Há praticidade para realizar proposta e obter retorno do crédito disponível.
Quem recebe a entrada do imóvel financiado?
Depende da operação. Em compras com construtora/incorporadora, a entrada é paga à própria empresa, conforme previsto no contrato. Em imóveis usados, a entrada costuma ser direcionada ao vendedor (ou à imobiliária, como intermediária), enquanto o banco faz o repasse do restante do valor após a liberação do crédito. Tudo deve estar detalhado no contrato de compra e venda e no quadro-resumo.
Quando a entrada é paga?
Chegou o momento de sanar a dúvida inicial. Primeiramente, não pague nada sem ter entregado todos os documentos e assinado o contrato.
Mas se está tudo certo, a quantia deve ser paga no momento da assinatura do contrato de financiamento com a instituição financeira.
Em alguns casos, as partes podem acordar a melhor forma de realizar tal pagamento. Em geral, a entrada deve ser no momento da assinatura do contrato, porém há a possibilidade de dividir a entrada e pagá-la através de boletos, no qual o prazo para o pagamento será acordado com a construtora.
Agora que você sabe como funciona um financiamento e quando deve pagar a entrada deste, que tal começar a pesquisar o imóvel dos sonhos? Confira nosso catálogo de imóveis!
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