A princípio, financiar a compra de uma casa exige planejamento e, para se organizar da melhor maneira possível, é preciso entender o processo, desde a parte burocrática até os custos envolvidos na transação. Dentre essas etapas, saber como calcular ITBI é um dos passos mais importantes para garantir um bom planejamento financeiro.
Sendo assim, para não ter dor de cabeça na conquista do seu novo lar, vem com a gente entender como funciona o ITBI, quando você precisa pagá-lo e como fazer o cálculo para descobrir o valor do imposto. Boa leitura!
O que é ITBI?
O ITBI, sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, é um tributo obrigatório pago por quem adquire um imóvel para a prefeitura de sua cidade. O pagamento deste imposto é necessário para validar a transferência da propriedade para o novo dono, assim como para liberar toda a documentação do imóvel e deixar o registro em dia.
O ITBI é um imposto muito importante, pois o processo de compra e venda de um imóvel só é oficializado após a quitação deste tributo. Já deu para perceber que não dá para deixar esse gasto para depois, não é mesmo? Com isso em mente, lembre-se de acrescentar o valor do imposto no seu planejamento financeiro para não se enrolar com o pagamento depois.
Vale destacar que o valor do ITBI varia de uma cidade para outra, por isso é preciso conferir a alíquota do município no qual está comprando o imóvel para fazer o cálculo e descobrir o custo do imposto para cada caso.
Como se calcula o valor do ITBI de um imóvel?
Depois dessa explicação você deve estar se perguntando como calcular o ITBI, certo? Fique tranquilo, porque vamos explicar todos os detalhes para você, mas antes listamos as alíquotas das principais capitais do país para você ter uma ideia de custos, dá só uma olhada:
- São Paulo: 3%
- Rio de Janeiro: 2%
- Belo Horizonte: 3%
- Curitiba: 2,7%
Por ser uma taxa municipal, é da competência de cada prefeitura instituir suas próprias regras para isentar ou não o pagamento do ITBI. Por exemplo, São Paulo cobra a porcentagem de 3% com base na alíquota e no valor venal do imóvel. Por isso, muitas famílias têm migrado para os novos empreendimentos nas cidades do interior paulista, que contam com taxas em torno de 2%.
Além disso, o participante que opta por comprar um imóvel através do Programa Minha Casa Minha Vida fica isento de pagar o ITBI, nas condições do uso do FGTS para compra do apartamento, já que a Lei 14.118/21 sugere aos municípios o abono para os beneficiários do programa.
Agora vamos entender o cálculo, que pode ser feito de duas maneiras. A primeira é para quem compra um imóvel à vista: neste caso, o comprador deve multiplicar o valor da alíquota do município pelo valor venal da propriedade. O valor venal do imóvel nada mais é do que o preço de venda, veja um exemplo:
Imagine um imóvel de R$180 mil localizado em uma cidade com alíquota de 2%, o ITBI a ser pago neste caso é de R$3.600 (180.000 x 2% = 3.600).
O cálculo é um pouco diferente para quem adquire um imóvel por meio de financiamento imobiliário, que é o nosso foco neste post. Nestes casos, o cálculo é realizado em duas etapas: primeiro, aplica-se uma alíquota sobre o valor efetivamente financiado, depois aplica-se uma alíquota diferente para o valor excedente.
Vamos exemplificar para você entender melhor como funciona essa conta na prática. Neste exemplo, vamos considerar as alíquotas praticadas em São Paulo:
- Para transações realizadas pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), a alíquota considerada ao valor financiado é de 0,5%. Vale ressaltar que há um limite de valor para que a alíquota seja válida – na data de publicação deste post, o valor máximo é de R$100.104,16.
- A alíquota considerada para o valor que excede o limite de R$100.104,16 é de 3%
Neste contexto, o cálculo do ITBI para um imóvel no mesmo valor de R$180 mil, com R$100 mil financiado, ficaria assim: na primeira etapa, a conta seria 100.000 x 0,5% = 500. Já a segunda etapa do cálculo ficaria 80.000 x 3% = 2.400. Ao todo, o ITBI teria um valor de R$2.900 (2.400 + 500).
Como você pode perceber, o custo do imposto não é tão baixo para quem não está preparado para pagá-lo, por isso entender este cálculo e já incluir o valor no seu planejamento faz toda a diferença na hora de comprar um imóvel, evitando surpresas inesperadas.
Dúvidas frequentes sobre o ITBI
Sabemos que essa parte burocrática do processo de compra e venda de imóveis pode parecer complexa, mas queremos garantir uma aquisição segura e tranquila para você, por isso estamos aqui para esclarecer o máximo possível sobre a transação.
Entender como calcular o ITBI do seu imóvel já é um grande passo, mas para facilitar ainda mais respondemos algumas das principais dúvidas sobre o tributo. Confira:
1. Como funciona para imóveis na planta?
A compra de uma casa ou um apartamento na planta é muito vantajosa, pois apresenta um valor de venda mais acessível e disponibiliza condições de pagamento facilitadas, por isso a busca por esse tipo de imóvel aumenta cada vez mais.
Neste cenário, uma dúvida muito comum entre os compradores é com relação ao ITBI: afinal, o cálculo funciona da mesma maneira para imóvel na planta? Tecnicamente, sim.
O cálculo em si funciona da mesma forma já explicada aqui, tanto para pagamento à vista quanto para pagamento por meio de financiamento imobiliário, mas é importante ressaltar que o valor venal considerado nestes casos é o valor do imóvel já concluído, considerando a alíquota do ano de conclusão da obra. Vale lembrar que o imposto só será cobrado quando o imóvel estiver pronto.
2. É possível parcelar o valor do imposto?
Normalmente, o ITBI não pode ser parcelado, mas como se trata de um imposto municipal, essa decisão pode mudar de uma cidade para outra. Algumas cidades permitem o pagamento em duas, três ou até mais vezes, mas é preciso consultar a prefeitura responsável sobre essa possibilidade.
Vale lembrar que existe um prazo de até 30 dias para pagamento do ITBI após a data de registro de compra e venda do imóvel. Pagamentos realizados depois desse prazo podem sofrer juros, portanto atente-se a data.
Como a transferência do imóvel só pode ser realizada após o pagamento do ITBI, procure quitar o imposto o mais rápido possível para não ter nenhum problema.
3. Existe desconto ou isenção em algum caso?
Agora temos uma ótima notícia para você: sim, existem descontos e até mesmo isenção no pagamento do ITBI em casos específicos. Imóveis adquiridos por meio do Sistema Financeiro de Habitação ou do programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo, têm 50% de desconto no imposto.
Mais uma vez, as regras podem variar de um município para outro, por isso é muito importante consultar a prefeitura para saber a legislação local e não deixar passar a oportunidade de conseguir descontos. Algumas cidades contam até mesmo com isenções para algumas faixas de valores.
Em São Paulo, por exemplo, quem está adquirindo o primeiro imóvel fica isento do tributo, desde que o valor da propriedade esteja dentro de um limite pré-estabelecido pela prefeitura.
4. Como emitir a guia de pagamento do ITBI?
Para realizar o pagamento do ITBI é preciso emitir uma guia junto ao órgão municipal responsável pelo recolhimento de impostos na cidade onde o imóvel está sendo adquirido. Depois disso, o pagamento pode ser feito em um banco conveniado ou na própria prefeitura.
Normalmente, é possível emitir a guia diretamente no site do órgão responsável, mas caso esse serviço não esteja disponível no seu município, será preciso solicitar a emissão diretamente no órgão fazendário municipal.
A guia já é expressa com o valor do ITBI e também com uma data de vencimento definida. É importante esclarecer que será preciso emitir outra guia caso você não realize o pagamento até o prazo estipulado.
5. Existem outros impostos envolvidos na compra de imóveis?
Além do ITBI, existem alguns custos cartorários referentes à documentação necessária para cadastro do imóvel. A escritura pública, por exemplo, formaliza o processo de compra e venda, já o RGI deve ser feito para que a transferência de titularidade da propriedade possa ser concluída.
Os valores destes custos também são definidos pelo município, por isso variam de uma cidade para outra. Ao se planejar para a conquista da casa própria, lembre-se de consultar todas as taxas, assim ficará muito mais fácil organizar as finanças.
Inclua o ITBI no financiamento imobiliário
Não tem como fugir do pagamento do ITBI e das despesas cartorárias, mas existe uma maneira de economizar e quitar esses valores sem sentir o peso no bolso. Diversos bancos permitem a inclusão desses custos no financiamento imobiliário.
Com isso, você pode dissolver os valores do ITBI e dos custos cartorários nas parcelas do financiamento e assim facilitar o pagamento. Vale lembrar que os gastos não podem ultrapassar 5% do valor financiado.
Confira algumas dicas para acertar na escolha do financiamento imobiliário:
- Análise além das taxas de juros: as linhas de financiamento costumam ter outras taxas, por isso o ideal é considerar o CET (Custo Efetivo Total) para ter uma ideia de todos os gastos inclusos no processo.
- Financiar diretamente com a construtora pode ser vantajoso: o financiamento feito diretamente com a construtora costuma ser menos burocrático, mais simples e também apresentar melhores condições de pagamento. Vale a pena avaliar essa opção.
- Faça simulações: simular o financiamento em instituições diferentes vai te ajudar a identificar as oportunidades mais vantajosas para o seu bolso.
Gostou das dicas? Agora que você já sabe tudo sobre ITBI, aproveite para conferir outros conteúdos exclusivos do blog da Cataguá que vão te ajudar a se planejar para a compra do imóvel.
