custo efetivo total do financiamento imobiliário

Entenda o que é Custo Efetivo Total no financiamento imobiliário

Fez uma simulação de financiamento imobiliário e ficou sem entender o que era CET? CET é a sigla para Custo Efetivo Total, um dos principais valores a serem considerados na hora de fechar o seu crédito imobiliário.
Agora você já descobriu o significado da sigla, mas outras dúvidas podem surgir por aí. Como o Custo Efetivo Total influencia no meu financiamento imobiliário? Para que ele serve? Como é calculado?
Nós separamos as respostas para essas e outras perguntas sobre o Custo Efetivo Total para te ajudar no processo e vamos compartilhá-las com você aqui neste post, é só continuar a leitura para conferir!

O que é Custo Efetivo Total?

Conhecido pela sigla CET, o Custo Efetivo Total é a representação do seu gasto total em uma operação financeira. Vamos explicar melhor já dentro do contexto de um financiamento imobiliário, que é o nosso foco neste post: muita gente acredita que a composição do valor total de um financiamento se resume ao valor financiado em si e à taxa de juros da linha de crédito, mas na verdade existem outros custos a serem considerados no processo.
Como os juros são apenas uma parte da composição do valor de contratação dessa operação, o CET é uma visão completa do valor investido, incluindo não apenas a taxa de juros, mas também as taxas administrativas, os encargos, tributos e outras despesas que possam estar envolvidas no seu financiamento imobiliário.
É fundamental conferir esse valor, pois é preciso saber claramente quanto você vai pagar pelo empréstimo, assim é possível se planejar e avaliar a melhor opção de crédito dentro do seu orçamento. Isso contribui para que você escolha a linha de financiamento imobiliário mais vantajosa para você e ainda evita problemas futuros com dívidas.

Dúvidas sobre o Custo Efetivo Total

Além de explicar o conceito de Custo Efetivo Total, não poderíamos deixar de esclarecer algumas dúvidas comuns sobre esse índice tão importante entre as operações de financiamentos imobiliários.
Escolhemos as 7 perguntas mais frequentes entre os consumidores que desejam comprar o seu novo lar por meio do crédito imobiliário, confira agora as respostas para elas:

1. Para que serve o Custo Efetivo Total?

O CET é uma forma de manter a transparência no processo de financiamento imobiliário. Com ele, os bancos conseguem repassar ao cliente, de maneira clara, tudo o que está sendo cobrado na operação.
Com isso, você evita surpresas indesejáveis ao longo do financiamento imobiliário e consegue avaliar melhor as suas opções antes mesmo de fechar contrato. Considerando este contexto, lembre-se sempre de solicitar o Custo Efetivo Total da operação para a instituição.

2. O que compõe o CET?

As taxas que compõem o Custo Efetivo Total de um financiamento imobiliário podem variar de uma instituição financeira para outra ou ainda de acordo com as condições oferecidas por cada linha de crédito e dos termos acordados entre as partes envolvidas na operação.
Entretanto, existem encargos específicos que geralmente entram para essa definição e precisam ser considerados na hora de avaliar o custo total do seu financiamento imobiliário. Confira quais são eles:
  • Taxas administrativas do banco;
  • Taxas de seguros, incluindo seguros obrigatórios como o DFI (Danos Físicos ao Imóvel) e o MIP (seguro por Morte ou Invalidez Permanente);
  • TAC (Tarifas de Abertura de Cadastro);
  • Tributos de IOF (Imposto sobre Operação Financeira);
  • Taxas de juros

3. Como calcular o Custo Efetivo Total do meu financiamento?

Até aqui deu para entender que o Custo Efetivo Total engloba todos os custos do financiamento imobiliário, certo? Então já temos em mente que o cálculo vai considerar todas as despesas que compõem a Prestação Mensal Total, referente às parcelas do financiamento.
Para facilitar o processo, existem ferramentas que fazem essa somatória por você e até mesmo as simulações de financiamentos permitem já ter uma ideia do Custo Efetivo Total. Entretanto, vale lembrar que você ainda pode conversar diretamente com o atendente do banco de sua escolha e fornecer acesso a esse cálculo de maneira clara no contrato é uma obrigação da instituição financeira.

4. Onde posso consultar o CET?

Além de ter uma previsão do CET em simuladores de financiamento imobiliário e valor total descrito em contrato, as instituições financeiras ainda devem disponibilizar ao cliente uma planilha com todos os custos especificados.
Nesta planilha, que deve ser entregue antes da assinatura do contrato, você consegue então verificar todos os gastos envolvidos na operação financeira de forma mais detalhada, como taxas administrativas, taxas de seguros e tributos. Mais uma vez vale ressaltar que esse compartilhamento é uma obrigação do banco, pautado pela resolução CMN 3.517/2007.
O CET é representado por uma porcentagem anual, mas ter acesso a essa planilha detalhada facilita o entendimento das cobranças e ajuda no planejamento financeiro. Caso o banco não forneça essa informação, não deixe de solicitar os detalhes sobre o Custo Efetivo Total, pois você tem total direito a esse acesso.

5. Qual a diferença entre taxa de juros e Custo Efetivo Total?

Muita gente confunde a taxa de juros e o Custo Efetivo Total, acreditando que os dois representam os mesmos índices, mas como já vimos neste conteúdo isso não é a realidade. O CET disponibiliza uma representação muito mais completa dos custos operacionais de um financiamento imobiliário.
Os juros são apenas uma parte do Custo Efetivo Total e interferem na composição das parcelas do financiamento imobiliário e, claro, no valor total do empréstimo. Na hora de analisar as propostas, considere principalmente o CET, pois assim você consegue ter uma avaliação completa de todos os custos, incluindo as taxas de juros cobradas de acordo com o seu perfil.

6. O que é taxa nominal?

Se você também encontrou esse nome na simulação ou ao longo do processo do financiamento imobiliário e não sabe o que ela significa, saiba que você não está sozinho. Muitas pessoas não sabem o que a taxa nominal representa e até chegam a confundi-la com o CET, mas agora nós vamos explicar esse índice na prática.
No financiamento, você vai encontrar dois tipos de taxas de juros: a taxa nominal e a taxa efetiva. A taxa nominal no financiamento imobiliário é um índice fixado por ano e não sofre alterações, já a taxa efetiva existe, normalmente, quando há capitalização, e representa o valor realmente pago pelo cliente.
Falando sobre taxa nominal, o cálculo pode ser feito de maneira bem simples: faça a diferença entre o valor pago em um ano e o valor contratado, então divida o resultado pelo valor contratado.

7. O que considerar na hora de escolher um financiamento imobiliário?

Quem deseja investir na casa própria precisa ter um bom planejamento e paciência para analisar as opções com clareza, garantindo assim a escolha do financiamento imobiliário mais vantajoso com base nas suas possibilidades financeiras.
Além de considerar o Custo Efetivo Total, avalie o valor total do imóvel e a quantia financiada, assim como o valor das prestações. Normalmente, os bancos não permitem que a parcela ultrapasse 30% da sua renda mensal, por isso é preciso ter um orçamento bem definido e entender as regras determinadas pela instituição financeira para o pagamento.
A dica é fazer a simulação em diferentes modalidades de financiamento imobiliário, pois existem muitos fatores envolvidos a serem colocados na balança. O banco tende a oferecer as taxas mínimas de juros e melhores condições de pagamento para quem já possui algum relacionamento com a instituição, por isso vale a pena começar conferindo as linhas disponíveis no banco em que você já tem conta.

Conheça as principais linhas de financiamento imobiliário

Para te ajudar neste processo de compra do seu imóvel por meio do financiamento imobiliário, separamos uma lista com as principais linhas disponíveis no mercado atualmente.
Confira um pouco mais sobre como cada uma delas funciona e saiba onde encontrá-las:
  • Linha corrigida pela TR

    As linhas de financiamento imobiliário com correção pela TR (Taxa Referencial) são a principal escolha do consumidor brasileiro. Elas contam com uma taxa fixa determinada pelo banco somada a Taxa Referencial, que permanece zerada desde 2017.
    É possível encontrar essa modalidade de crédito imobiliário na Caixa Econômica Federal, no Banco do Brasil, no Itaú, no Bradesco e no Santander.

  • Linha corrigida pelo IPCA

    O financiamento imobiliário com correção pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) considera uma taxa fixa acrescida do IPCA, principal medidor da inflação brasileira.
    Essa modalidade de crédito é oferecida apenas pela Caixa Econômica Federal.

  • Linha com taxa pré-fixada

    Como o nome já revela, as linhas de crédito com taxa pré-fixada possuem uma taxa fixa que não sofre alterações ao longo do financiamento. Essa modalidade é oferecida atualmente apenas pela Caixa Econômica Federal.

  • Linha atrelada a poupança

    A linha de financiamento imobiliário com correção pela caderneta de poupança foi criada recentemente e conta com uma taxa fixa determinada pela instituição financeira acrescida do rendimento da poupança.
    Por sua vez, a poupança é corrigida pela taxa Selic, que hoje registra um índice de 7,75% ao ano, lembrando que essa taxa pode ser alterada a cada 45 dias.
    Na prática, o rendimento da poupança funciona assim: quando a Selic está abaixo de 8,5%, a poupança rende 70% da taxa básica brasileira, mas se a Selic ultrapassar o índice de 8,5%, o rendimento passa a ser de 0,5% ao mês + TR.
    O financiamento atrelado à poupança pode ser encontrado na Caixa Econômica Federal, no Itaú e no Bradesco.

Além dessas opções, ainda existe o Casa Verde e Amarela, o programa habitacional do governo destinado às famílias com renda mensal de até R$7 mil. É possível contratar o financiamento pela Caixa Econômica Federal.
Agora você já sabe muito mais sobre financiamento imobiliário e um dos fatores mais importantes a serem analisados no momento de comparar as modalidades disponíveis: o Custo Efetivo Total. Não deixe de conferir outros conteúdos no blog da Cataguá sobre o assunto para conseguir se planejar da melhor maneira possível.


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