compra de imóvel na planta

Entenda o que é INCC, IGP-M e juros de obras

Quem pretende comprar um imóvel na planta precisa entender esses 3 conceitos: INCC, IGP-M e juros de obras. Os termos possuem conexão direta com os pagamentos que serão feitos tanto para a construtora como também para o banco, no caso de contratação de financiamento imobiliário.
Se você está se perguntando o que essas siglas significam, não se preocupe: nós vamos te explicar tudo sobre elas ao longo deste conteúdo. Até o final deste post, você vai descobrir o que são esses índices e como eles funcionam na prática, além de conferir algumas dicas exclusivas para te ajudar na compra da casa própria.
Pronto para começar? Então vamos entender tudo sobre INCC, IGP-M e juros de obras!

Afinal, o que são esses termos?

Se você financiou ou está pensando em financiar um imóvel, já deve ter visto essas siglas por aí, não é mesmo? Muita gente acredita que elas se referem a taxas de juros, mas na verdade tanto o INCC (Índice Nacional da Construção Civil)  como o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) são índices de correção monetária, que são aplicadas para adequar os valores originais perante à inflação ocorrida durante determinado período.
Por outro lado, os chamados “juros de obras”, são, como o próprio nome já diz, o valor dos juros cobrados do comprador que adquiriu um imóvel na planta.
É importante esclarecer que estes valores não são iguais a todos os compradores de um mesmo empreendimento, uma vez que são calculados levando em consideração o valor do imóvel, quanto deste valor foi financiado pelo adquirente, o prazo (meses) de pagamento deste financiamento e até mesmo a fase da obra no momento da compra.
O chamado “juros de obra”,são cobrados do comprador pela instituição financeira que está financiando a construção do empreendimento e são pagos diretamente ao banco, não recebendo a construtora nenhum valor neste sentido.
Calma que a gente vai explicar tudinho para você, mas antes vamos entender rapidamente um conceito importante com relação direta a estes termos: o saldo devedor. O saldo devedor corresponde ao valor ainda em aberto do contrato de compra do imóvel, considerando a diferença entre o total e as quantias que são pagas todos os meses.
É sobre o saldo devedor que o INCC e IGP-M têm influência. Esses índices serão responsáveis por ajustar os valores das suas parcelas durante a fase de construção do imóvel e, dependendo do caso, depois da conclusão também.  

Vamos entender melhor o conceito de cada um dos índices:

1. Como funciona o INCC?

O INCC é o “Índice Nacional de Custo da Construção”, calculado e divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas. Trata-se de um índice amplamente utilizado pelo mercado imobiliário pois calcula a correção monetária dos materiais e serviços relacionados à construção civil, que sofreram reajustes ao longo do tempo.
Ou seja, o INCC mede a variação dos preços de materiais utilizados na construção tais como cimento, tijolos, aço, concreto, além dos próprios serviços de mão de obra, sendo então uma forma de compensar a perda econômica que esses materiais e serviços sofreram ao longo do tempo.
Não se trata, portanto, de um “ganho extra” para as construtoras, mas sim mera reposição do valor previamente estabelecido que se enfraqueceu ao longo do tempo.
Para resumir, o INCC é utilizado para reajustar as parcelas dos contratos de compra de imóveis considerando a variação dos gastos com a obra. 

Um ponto importante é que esse índice é utilizado para a correção do saldo a pagar pela compra do imóvel até o momento da liberação do Certificado de Conclusão de Obras, popularmente conhecido como “HABITE-SE”, ou então, até a data de assinatura do seu contrato de financiamento com a instituição financeira, o que ocorrer primeiro.
Para quem ainda não sabe, o HABITE-SE é uma certidão emitida pelas prefeituras atestando que o imóvel está pronto para ser habitado e que foi construído conforme as normas legais e projetos previamente aprovados.
Até o momento da assinatura do financiamento, o valor que deve ser pago pelo comprador com recursos próprios referente à compra do imóvel deve estar quitado. Entretanto, as construtoras podem optar por fazer uma confissão de dívida, ou seja, para o cliente que não conseguir quitar o valor até esse momento, pode haver a opção de fazer o parcelamento do saldo devedor da entrada (que será negociado entre as partes).
Nesse cenário, com a assinatura de uma confissão de dívida, as parcelas passam a ser corrigidas pelo IGP-M e não mais pelo INCC, uma vez que é como se a Construtora tivesse “emprestado” esse valor ao comprador. Pode, ainda, haver a aplicação de juros sobre tais valores parcelados, mas vai depender da negociação que for feita com a Construtora.

2. Como funciona o IGP-M?

O IGP-M, é o Índice Geral de Preços de Mercado, também calculado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, ou seja, diferente do INCC que leva em conta os reajustes dos insumos da construção civil, o IGP-M mede a variação de preços praticados no mercado de uma forma geral, registrando a inflação de preços desde matérias-primas agrícolas e industriais até bens e serviços finais.
Além de ser um indicador de preços do mercado, o IGP-M funciona também como indexador de contratos, e por isso também é responsável por reajustar valores no mercado imobiliário – desde o aluguel até as parcelas do seu financiamento. Mais abrangente do que o INCC, este índice considera diversos indicadores em seu cálculo: além do próprio INCC, o IPA (Índice de Preços do Atacado) e o IPC (Índice de Preços do Consumidor) também servem como base para o cálculo do IGP-M.

Entenda o peso de cada indicador no cálculo do IGP-M:

  • IPA: peso de 60%
  • IPC: peso de 30%
  • INCC: peso de 10%

Assim como o INCC, o IGP-M varia de acordo com o momento econômico do país, permitindo uma visão macro da inflação e da economia no geral.
Destacamos que mais uma vez não se trata de aplicação de juros e nem de um ganho extra por parte da Construtora, mas sim uma mera reposição do valor previamente estabelecido que se enfraqueceu ao longo do tempo.
Vale destacar aqui que o IGP-M passa a ser o indexador de referência apenas depois da conclusão da obra ou no cenário de uma confissão de dívidas do saldo devedor de sua entrada. Essas informações devem constar em seu contrato, então é sempre bom se atentar!

3. Como funciona os juros de obras?

Também conhecidos como taxa de obras ou taxa de evolução de obras, os “juros de obras” nada mais são do que os valores cobrados pelo banco financiador do cliente, calculados com base no valor que lhe foi emprestado, e cobrados ao longo do período de obras daquele imóvel vendido na planta. Neste contexto, o valor é reajustado de acordo com a evolução das obras, então é importante ter em mente que a taxa sofrerá variações ao longo do contrato.
É importante saber que os juros de obras são cobrados no período entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves: depois desse evento, além dos juros calculados sobre o financiamento contratado pelo comprador, o adquirente passa a pagar também a amortização do financiamento. Novamente é importante verificar e entender o que está sendo considerado em seu contrato, pois o valor e a forma de cobrança dessa taxa de juros podem variar de empreendimento para empreendimento.

Como esses custos afetam na compra da casa própria?

Imagine que você comprou um terreno e vai construir uma casa nele: o primeiro passo aqui é fazer um planejamento para definir o orçamento e ter uma previsão dos gastos com materiais e serviços, certo? Mesmo com essa previsão em mãos, você sabe que os custos podem sofrer variações ao longo da obra, alterando assim o orçamento pré-definido.
Com a compra de imóvel na planta o raciocínio é o mesmo. Ao financiar a sua tão sonhada casa própria, você financia a construção do imóvel, que pode ter o valor alterado de acordo com as variações de preço dos suprimentos necessários para a execução da obra.
Neste contexto, o INCC existe para reajustar as suas parcelas de acordo com essas alterações, garantindo a cobertura dos gastos e evitando atrasos no andamento das obras. Já o IGP-M funciona como um indicador de preços, reajustando os valores das parcelas quando é feito uma confissão de dívida, por exemplo.
Assim como os índices explicados anteriormente, os juros de obras também existem para que a instituição financeira garanta que haja recursos disponíveis para a construção do seu imóvel. 

Escolha sua construtora com cuidado

Infelizmente, ainda existem muitas empresas que fazem a cobrança irregular destes índices, por isso é importante estar atento à credibilidade da construtora escolhida para evitar problemas com a compra do seu novo lar.
Pensando nisso, listamos 4 dicas rápidas e práticas para te ajudar nessa decisão tão importante. Saiba o que considerar na hora de escolher a sua construtora:

  • Peça indicações a amigos e familiares: se você conhece alguém que já realizou a compra de imóvel na planta diretamente com a construtora, peça indicações e pergunte sobre a experiência deles com a empresa. Aproveite para tirar algumas dúvidas sobre o processo, afinal eles já passaram por tudo o que você também vai passar e podem ter informações relevantes para compartilhar. 
  • Pesquise a reputação da empresa: hoje, com a internet, você pode fazer essa pesquisa sem nem precisar sair de casa. Analise a experiência de outros clientes por meio de comentários em redes sociais, depoimentos no site ou em plataformas de reclamação, por exemplo. Procure saber também mais detalhes sobre a história da empresa: há quanto tempo ela está no mercado, quais certificados e premiações ela tem e notícias relevantes sobre a construtora na mídia. 
  • Analise projetos anteriores executados pela construtora: no próprio site ou nas redes sociais da construtora, busque por detalhes sobre projetos executados pela empresa no passado. Procure saber se a obra foi entregue dentro do prazo estabelecido ou se houve algum problema pelo caminho – e como a empresa lidou com esses empecilhos também.
  • Conheça a empresa: com esses passos, você já vai ter encontrado uma ou mais opções de construtoras que podem te ajudar na conquista da casa própria, então é hora de conhecer melhor a empresa. Valorize empresas de maior tradição no mercado, converse diretamente com a equipe e aproveite para tirar as suas dúvidas: pergunte sobre valores, financiamento imobiliário, condições de pagamento, obras em andamento e prazo para conclusão. Confira também, com muita atenção, a planta do imóvel e, se possível, visite um decorado para ter uma visão mais detalhada sobre o projeto. 
  • Leia o contrato com calma:  essa dica é válida para o momento tão aguardado de assinatura do contrato. Sabemos que é difícil controlar a ansiedade, mas é essencial manter a calma neste momento e ler o contrato com muita atenção antes de assiná-lo, ok?Não feche negócio sem antes ler e reler cada detalhe do contrato. Se tiver alguma dúvida, converse com a equipe de atendimento da construtora ou até mesmo com um advogado, se achar necessário. 

Agora que você já sabe o que significa todos os termos referentes aos custos aplicados em seu contrato de compra de imóveis e ainda conferiu dicas exclusivas para acertar na escolha da construtora, é hora de seguir a jornada rumo à casa própria!
Para garantir um caminho tranquilo e seguro, confira outros conteúdos do blog da Cataguá com dicas especiais sobre o processo de compra de imóveis.


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